伴随着国内外经济形势的变化，特别是房地产业的政策调整、市场变化，中国酒店投资人开始真正关注酒店投资的合理性、资产运营效率的合理性、资产运营模式的合理性，这一变化趋势在2018年十分突出，在2019年将会继续延续并引导中国酒店投资理性回归和自我革新。

 

1.投资定位回归理性，对产品创新

　　中国酒店投资人发现过去一味地追求高大上、大而全的酒店是酒店资产运营效率低下的根本性问题，开始按照科学合理的开发逻辑和顺序，聘请专业的机构和团队，对酒店以投资回报为导向、以坪效为导向进行缜密的事前评估，并以严谨的可行性分析和当地市场特征为基础，判断酒店的定位和功能设施配置，开始不盲从酒店管理公司模版化、同质化的设施配置，甚至创新出了艺术酒店、亲子酒店、博物馆酒店等等，从合理投资和错位竞争上寻找出路。

 

2.对国际酒店管理公司和品牌的认识回归理性，对品牌和管理模式创新

　　国际酒店管理公司进入中国市场三十多年的时间，一直以纯管理的模式开展业务，一路突飞猛进，成为国际管理公司在美国以外的最大市场，品牌开始渗透到三四线甚至是县级城市，中国酒店投资人忽然发现这些国际管理公司在很多方面存在问题，效益不如本土酒店，特别是在餐饮方面，还一味地强势，打开门看看才发现，这些国际管理公司在国外都是以特许经营的模式开展业务，他们的优势在于品牌影响力、会员和渠道，而并不在直接管理，中国酒店人开始采取以下应对措施：

　　（1）加强对国际酒店管理公司履行管理合同的结果、履行管理职责的能力进行专业、全面的评估，并用法律和合同赋予的权利追究管理公司的责任，2018年多家老牌国际酒店、多家有影响力的高端国际品牌酒店被摘牌，正是这一理性回归的结果。

　　（2）大力推行国际上普遍采用的特许经营模式，既发挥国际品牌的优势，又能充分发挥业主作为资产所有者的责任心以及对本地市场的了解，这一尝试的结果是管理公司和业主取得双赢，最突出的案例就是希尔顿集团将希尔顿欢朋这一品牌与铂涛集团以特许经营的模式联合发展，在国内取得很好的发展，可以说这是国际酒店管理公司在中国真正以市场为导向发展品牌最成功的一个案例。从目前的趋势来看，国际酒店管理公司基本上已经放开三星及以下品牌的特许经营，对于四星和部分五星也有条件地开放。

 

3.对国际酒店业的重大并购事件的认识回归理性，用新的姿态和方式避免重大并购事件带来的负面影响

　　近年国际市场最大的酒店业并购案是万豪对喜达屋的并购，从2018年年初万豪将港澳台及西藏列为“国家”事件始，这一年万豪暴露出种种问题，包括与原喜达屋旗下酒店缺乏沟通，管理公司与业主关系紧张；一味强调品牌标准而不管酒店的实际情况如何、开业多久，单方面要求原喜达屋旗下酒店对系统、硬件进行各种升级，存在将并购成本转嫁给业主的嫌疑；会员系统合并后部分酒店因大量接待会员而影响平均房价、增加成本；到近期暴露的客人信息泄露等等，这都充分说明万豪并购喜达屋还并未结束，合并过程并不完全有序，甚至超越了万豪的可控范围，而可能产生的负面影响也还未完全释放，对此，中国酒店投资人史无前例地以公开、专业的态度对万豪并购喜达屋后的发展情况进行持续关注并与万豪进行对话，提出投资人的要求，在很大程度上对万豪提出了警示，规避了并购带来的负面作用，在此过程中中国饭店协会业主工作委员会也发挥了行业协会的作用，一方面及时向国家相关部门反映、报备相关情况，另一方面引导业主在冷静、客观、专业的态度下与万豪进行对话和沟通，积极组织、参与业主与万豪的对话和协调，提供包括法律、财务、运营等各方面专家的小组进行支持，并接受业主的授权承担相关具体协调工作，这些都是中国饭店协会为中国酒店投资的良性发展进行的开创性的有益尝试。

　　总体市场政策调整和市场格局给中国酒店业带来了阵痛，而恰恰是这一阵痛让中国酒店投资人回归理性、自我革新，酒店投资人应以更加开放、专业、市场化的心态探究恰当的经营模式；面对市场和管理模式及经营中的共性问题，要积极联合，共同解决共性问题；中国饭店协会也将会进一步为会员服务，推动行业变革，解决实际问题，促进行业健康发展，与政府有关部门沟通，争取指导和支持，建立行业标准和规范。我相信2019年中国酒店投资会继续沿着这一趋势更快、更好的发展。